Due diligence juridique au Portugal : ce que votre avocat doit vérifier avant d’acheter

Acheter un bien immobilier au Portugal ? Avant de signer quoi que ce soit, assurez-vous que votre due diligence juridique est hermétique. Contrairement à de nombreux autres pays, le Portugal n’a pas d’assurance titres et les erreurs peuvent être coûteuses. Ce guide détaille exactement ce que votre avocat doit vérifier pour protéger votre investissement.

Pourquoi la due diligence juridique au Portugal n’est pas facultative

Dans des pays comme les États-Unis ou le Royaume-Uni, les contrôles de propriété sont souvent standardisés. Au Portugal, les enjeux sont plus élevés :

• Il n’existe pas d’assurance titres – votre avocat est votre seule protection.

• Recours limités en cas de problème – les erreurs juridiques peuvent être coûteuses à corriger.

• Dossiers obsolètes ou complexes – les divergences historiques, les demandes d’héritage et les registres fonciers manuels peuvent masquer des problèmes.

Considérez la vérification diligente juridique comme votre assurance habitation. La loi ne vous protégera pas après qu’un problème survienne – votre avocat doit le faire avant.

La diligence raisonnable va au-delà de la vérification de la propriété. Il couvre le statut juridique de la propriété, l’historique financier et la conformité aux lois sur l’urbanisme. Seul un avocat proactif peut s’assurer que tout est correct.

Principaux documents juridiques que votre avocat devrait examiner

1. Certificat d’enregistrement foncier (Certidão do Registo Predial)

Il s’agit de la « carte d’identité » de l’établissement, attestant :

• Propriété – le vendeur est-il le seul propriétaire légitime ?

• Hypothèques ou dettes – y a-t-il des charges financières impayées ?

• Restrictions légales – servitudes, privilèges ou droits de passage partagés.

Pourquoi c’est important : Les problèmes peuvent provenir d’anciens propriétaires, d’un héritage ou de dettes non déclarées. Ne présumez jamais que la propriété est claire.

2. Dossiers fiscaux (Caderneta Predial Urbana / Rústica)

Émis par l’administration fiscale, ceux-ci montrent :

• Taille et classification de la propriété – urbaine ou rurale, zone bâtie, superficie du terrain.

• Valeur fiscale officielle (VPT) – affecte l’impôt foncier annuel IMI.

Conseil de pro : Les divergences entre le dossier fiscal et la propriété réelle peuvent indiquer des extensions illégales ou des modifications non enregistrées.

3. Licence de projet et licence d’habitation (Licença de Utilização)

Votre avocat doit vérifier :

• Tous les permis de construire ont été délivrés en bonne et due forme.

• La propriété a été construite selon les plans approuvés.

• Le permis d’habitation est accordé pour l’occupation légale.

Pourquoi c’est important : Sans licences appropriées, vous pourriez acheter une propriété qui ne peut pas être légalement habitée ou vendue.

Pièges invisibles que la plupart des acheteurs manquent

Un avocat chevronné découvrira des problèmes cachés, tels que :

• Servitudes et droits de passage – chemins ou droits d’accès affectant la vie privée et la valeur de revente.

• Droits d’usufruit – les droits à vie détenus par une autre personne peuvent empêcher l’occupation immédiate.

• Restrictions patrimoniales ou agricoles – les règles relatives aux terres protégées peuvent limiter les rénovations ou les conversions.

Même des problèmes apparemment mineurs peuvent avoir un impact sur votre style de vie, vos projets futurs et la valeur de votre propriété.

Registres de l’hôtel de ville : le chèque local que vous ne pouvez pas sauter

Les records nationaux ne suffisent pas. Votre avocat doit vérifier le bureau municipal local de Câmara :

• Bâtiments, garages ou piscines non autorisés.

• Permis pour les services publics comme l’eau ou l’électricité.

• Rénovations antérieures qui n’ont pas été approuvées par la municipalité.

Les registres locaux révèlent souvent le véritable statut juridique des propriétés anciennes ou rurales.

Choisir le bon avocat : drapeaux rouges et incontournables

Recherchez un avocat qui :

• Spécialisé en droit immobilier pour les acheteurs internationaux.

• Parle couramment l’anglais et communique clairement.

• Est indépendant, sans lien avec le vendeur ou le promoteur.

• Fournit des rapports clairs et complets.

Conseil de pro : Demandez-leur combien de transactions immobilières ils ont traitées pour des acheteurs internationaux au cours de l’année écoulée. Moins de 10 ? Continuez à chercher.

Réflexions finales : La diligence raisonnable est une stratégie, pas une liste de contrôle

Investir 500 000 €, 1 million d’euros ou plus au Portugal est passionnant, mais il est risqué d’éviter les contrôles juridiques appropriés.

Un grand avocat :

• Anticipe les problèmes avant qu’ils ne surviennent.

• Interprète les panneaux cachés dans les dossiers juridiques et municipaux.

• Élabore des stratégies pour protéger votre investissement.

Une diligence raisonnable juridique approfondie aujourd’hui vous permet de profiter de la maison de vos rêves demain, sans cauchemars juridiques.

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