Portugal NHR Belastingregime voor kopers van luxe vastgoed (2026 Gids)

Executive Briefing

De strategische context

Als u overweegt om onroerend goed in Portugal te kopen voor meer dan € 1 miljoen, bent u tijdens uw vooronderzoek waarschijnlijk in aanraking gekomen met het Non-Habitual Resident (NHR)-regime. Wat u misschien nog niet bent tegengekomen, is accurate, actuele informatie over hoe dit regime in 2026 functioneert – of, nog belangrijker, hoe het zich verhoudt tot eigendomsstructuren van onroerend goed bij uw investeringsdrempel.

Deze gids vult die leemte op.

Voor wie is dit bedoeld?

Deze analyse is geschreven voor:

Zeer vermogende particulieren die Portugal overwegen als jurisdictie voor hun hoofd- of tweede woning.

Family offices die grensoverschrijdende beoordelingen van vermogensallocatie uitvoeren.

Internationale kopers die vastgoedbeslissingen nemen in de prijsklasse van € 2 miljoen tot € 20 miljoen en die behoefte hebben aan een fiscaal efficiënte structurering.

Ervaren beleggers die begrijpen dat op verblijfplaats gebaseerde stimuleringsmaatregelen onderdeel zijn van een strategie, maar geen strategie op zich.

Voor wie is dit niet bedoeld

Dit is geen artikel voor algemeen gebruik. Als u op zoek bent naar doe-het-zelf-tactieken voor belastingoptimalisatie, advies van forums of basisuitleg over de mogelijkheden om in Portugal te gaan wonen, dan is dit artikel niet geschikt voor u. Met alle respect, maar die informatie is elders te vinden en draagt bij aan de verkeerde informatie die deze gids juist wil tegengaan.

Waarom NHR in 2026 nog steeds verkeerd begrepen wordt

Het NHR-stelsel heeft sinds de invoering in 2009 een aanzienlijke wetgevende evolutie ondergaan. Toch blijft het online discours vastzitten in verouderde kaders, waarbij NHR wordt behandeld als een statisch, universeel toepasbaar voordeel in plaats van een jurisdictiespecifieke belastinglaag met beperkte toepassingsmogelijkheden en complexe interactie-effecten.

Het belangrijkste misverstand: kopers gaan ervan uit dat de aankoop van onroerend goed in Portugal NHR-voordelen oplevert of garandeert. Dat is niet het geval.

Het secundaire misverstand: dat NHR onafhankelijk functioneert van hoe u uw eigendom structureert, uw inkomsten genereert of uw verblijfstermijn plant.

De verwarring in 2026: de introductie van “NHR 2.0” heeft voor extra onduidelijkheid gezorgd, waarbij kopers twee volledig afzonderlijke regelingen – de ene gesloten, de andere beperkt toepasbaar – onder één conceptuele paraplu samenvoegen.

In ons advieswerk met internationale kopers komen de duurste fouten niet voort uit onwetendheid over NHR zelf, maar uit het feit dat het niet wordt geïntegreerd in een gecoördineerde aankoop- en verblijfsstrategie. Vastgoedtransacties gaan door. Verblijfsaanvragen volgen. Belastingadviseurs komen te laat in beeld. Tegen die tijd zijn structurele beslissingen al genomen – vaak niet optimaal.

Wat deze gids biedt

Na deze briefing heeft u:

Duidelijkheid over de realiteit van NHR in 2026 – wat bestaat er, wat is er veranderd, wat is niet langer van toepassing en wat is NHR 2.0 eigenlijk?

Inzicht in de interactie-effecten tussen de NHR-status en eigendomsstructuren van onroerend goed

Erkenning van veelvoorkomende structureringsfouten op het niveau van luxe-aankopen

Een kader voor gecoördineerde adviesverlening – omdat belastingefficiëntie een resultaat is van strategisch ontwerp, niet een input

Beschouw dit als een briefing op directieniveau, niet als een marketingdocument. Het doel is informatie van hoge kwaliteit voor besluitvorming, niet conversietactieken.

Laten we verdergaan.

NHR in 2026: wat bestaat nog steeds – en wat niet meer

Wat NHR is (oorspronkelijke regeling)

Het Non-Habitual Resident-regime is een op verblijfplaats gebaseerde fiscale stimulans voor personen die:

Portugese belastingplichtigen worden

De afgelopen vijf jaar geen belastingplichtigen in Portugal zijn geweest

Met succes de NHR-status aanvragen binnen het jaar waarin zij hun fiscale woonplaats vestigen

Eenmaal toegekend, biedt de NHR-status een periode van tien jaar gunstige fiscale behandeling voor bepaalde inkomstencategorieën, op voorwaarde dat de persoon gedurende die periode zijn Portugese fiscale woonplaats behoudt.

Dit is geen staatsburgerschap. Het is geen permanente verblijfsvergunning. Het is een fiscale classificatie.

Wat is er veranderd: de wetswijziging van 2024 en NHR 2.0

Met ingang van 1 januari 2024 heeft Portugal de oorspronkelijke NHR-inschrijving voor nieuwe aanvragers gesloten – met een belangrijke uitzondering – en tegelijkertijd een vervangend regime ingevoerd dat gericht is op een beperkt professioneel segment.

De sluiting van de oorspronkelijke NHR

De sluiting: nieuwe belastingplichtigen die zich vanaf 2024 vestigen, kunnen geen aanspraak maken op de traditionele NHR-voordelen.

De uitzondering: personen die vóór 31 december 2023 een Portugese verblijfsvergunning (Golden Visa, D7, D2, enz.) hebben verkregen en die vóór 31 december 2024 een fiscale woonplaats vestigen, behouden het recht om de oorspronkelijke NHR-status aan te vragen.

Vertaling voor kopers in 2026:

Als u eind 2023 geen Portugese verblijfsvergunning hebt verkregen, kunt u geen gebruik maken van de oorspronkelijke NHR-regeling. Punt uit.

NHR 2.0: De stimuleringsmaatregel voor wetenschappelijk onderzoek en innovatie

Tegelijk met de beëindiging van de oorspronkelijke regeling heeft Portugal een vervangend fiscaal stimuleringskader ingevoerd dat gericht is op hoogwaardige professionals in de sectoren wetenschappelijk onderzoek, innovatie en technologie.

Officiële naam: Belastingstimulans voor wetenschappelijk onderzoek en innovatie (in advieskringen gewoonlijk “NHR 2.0” genoemd, hoewel de regering deze term niet gebruikt)

Van kracht vanaf