Fiscale implicaties van het verkopen van onroerend goed in Portugal

3 oktober 2025

Wat internationale eigenaren van onroerend goed in de Algarve moeten weten voordat ze verkopen

Het verkopen van een woning in Portugal kan spannend zijn, of u nu een slimme investering verzilvert, inkrimpt of doorgaat naar uw volgende hoofdstuk.

Maar voordat u de verkoopakte ondertekent en op de deal proost, is er één essentieel onderwerp dat elke verkoper - vooral internationale eigenaren - moet begrijpen: belasting.

In Portugal zijn de fiscale gevolgen van de verkoop van uw woning afhankelijk van verschillende factoren:

Uw verblijfsstatus
Hoe de woning is gebruikt
Of het nu gaat om een Alojamento Local (AL) licentie voor kortetermijnverhuur

De manier waarop deze elementen zijn gestructureerd, kan een aanzienlijk verschil maken voor wat u daadwerkelijk behoudt na de verkoop. Deze gids leidt u door vermogenswinstbelasting, wettelijke verplichtingen en slimme planningsstrategieën om uw winst te beschermen bij de verkoop van uw huis in de Algarve.

1. Vermogenswinstbelasting (CGT) in Portugal — wat het is en hoe het werkt

Wanneer u uw eigendom verkoopt voor meer dan u het hebt gekocht, wordt het verschil - minus de toegestane kosten - beschouwd als een meerwaarde.
Op die winst is de vermogenswinstbelasting (Imposto sobre Mais-Valias) van toepassing.

Hier is hoe het uiteenvalt:

Inwoners van Portugal:
Belasting wordt geheven op 50% van de winst, die vervolgens wordt opgeteld bij uw andere inkomsten en wordt belast tegen uw inkomstenbelastingtarief (IRS).
Niet-ingezetenen:
Belasting wordt geheven tegen een vast tarief van 28% over de totale winst.
Inwoners van de EU/EER:
Woont u in de EU of EER, dan kunt u ervoor kiezen om belast te worden alsof u een ingezetene bent, waardoor het verschuldigde bedrag lager kan zijn.

Officiële richtsnoeren: Portal das Finanças

Voorbeeld:

Als u een villa in Vilamoura heeft gekocht voor € 600.000 en deze verkoopt voor € 900.000, na aftrek van geldige kosten (zoals renovatiekosten, notariskosten en bemiddelingscommissies), kan uw belastbare winst € 250.000 zijn.

Als u een niet-ingezetene bent, kan uw vermogenswinstbelasting ongeveer € 70.000 bedragen (28% van € 250.000).

2. AL-licenties en hogere vermogenswinstbelasting

Dit is waar veel verkopers - vooral degenen die hun eigendommen seizoensgebonden verhuren - te maken hebben met onverwachte kosten.

Als uw eigendom is gebruikt als Alojamento Local (AL) voor kortetermijnverhuur, verandert uw vermogenswinstbelastingbehandeling - en het verschil kan aanzienlijk zijn.

Vermogenswinstbelasting (CGT) voor AL-eigenaren:

U moet 3 jaar wachten na het annuleren van uw AL-licentie om hogere vermogenswinstbelasting te vermijden.
Bij verkoop 3+ jaar na annulering wordt belasting geheven over 50% van de winst, tegen het standaard IRS-tarief - net als bij een woning.
Als u in de afgelopen 3 jaar een onroerend goed verkoopt dat als AL is gebruikt, wordt belasting berekend over 95% van de winst en zijn er geen kostenaftrekposten toegestaan.
Voor niet-AL-eigendommen is belasting van toepassing op 50% van de nettowinst, waarbij in aanmerking komende kosten aftrekbaar zijn.

Voor eigenaren die kortetermijnverhuur hebben geëxploiteerd, kan het niet plannen resulteren in tienduizenden euro's aan extra belasting.

Voor AL-registratieregels: ePortugal.gov.pt

Tip voor kopers:

Als u van plan bent uw woning te verhuren, vertel dit dan vooraf aan uw makelaar. Een professioneel bureau als Private Luxury Collection kan u in contact brengen met ervaren belastingadviseurs die u helpen uw aankoop op een fiscaal efficiënte manier te structureren, zodat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan wanneer u besluit te verkopen.

3. Aftrekbare kosten die uw belastingaanslag verlagen

U betaalt niet over alles belasting - alleen over uw winst na toegestane aftrekposten.

In aanmerking komende uitgaven zijn onder meer:

Commissies voor makelaars
Juridische en notariskosten
Renovatie- en verbeteringskosten (met officiële facturen)
IMT (overdrachtsbelasting) van de oorspronkelijke aankoop
Zegelrecht van de oorspronkelijke aankoop

Bewaar alle ondersteunende documenten - ze zijn essentieel bij het aangeven van uw winst.

Meer details: Autoridade Tributária e Aduaneira

4. Vrijstellingen en belastingvoordelen

Sommige verkopers kunnen in aanmerking komen voor gedeeltelijke of volledige CGT-vrijstelling, afhankelijk van hun omstandigheden:

Herinvestering van de hoofdverblijfplaats:
Als het onroerend goed uw hoofdverblijf is en u de opbrengst binnen 36 maanden herinvesteert in een andere hoofdverblijfplaats in Portugal of binnen de EU/EER, kunt u worden vrijgesteld van CGT.
Geërfde of pre-1989 eigendommen:
Onroerend goed dat vóór 1989 is verworven of onder specifieke voorwaarden is geërfd, kan profiteren van verminderde of nulbelasting.
Regeling voor niet-gewone ingezetenen (NHR):
In aanmerking komende personen onder NHR hebben toegang tot verlaagde tarieven of vrijstellingen.

Deze vrijstellingen zijn niet automatisch. Deskundige belastingbegeleiding is cruciaal om de voordelen waar u recht op heeft veilig te stellen.

5. Wettelijke vereisten bij de verkoop van een woning

Om de verkoop van een woning in Portugal te voltooien, heeft u het volgende nodig:

Een geldig energieprestatiecertificaat (EPC) vóór opname
Bijgewerkte eigendomsdocumenten (Caderneta Predial en Certidão Permanente)
Belastingaangifte en aangifte van meerwaarden na de verkoop

Een vertrouwd makelaarskantoor zoals Private Luxury Collection kan het proces coördineren en ervoor zorgen dat uw verkoop conform en efficiënt is en in overeenstemming is met de Portugese wetgeving.

Meer informatie: ePortugal.gov.pt

6. Vooruit plannen voor fiscale efficiëntie

Goed verkopen gaat niet alleen over het timen van de markt, het gaat ook over het timen van uw structuur. Slimme verkopers plannen ruim van tevoren.

Bevestig uw verblijfsstatus voordat u verkoopt - dit heeft invloed op uw tarief.
Organiseer en bewaar aftrekbare onkostennota's in een vroeg stadium.
Deactiveer indien relevant uw AL-licentie ruim voordat u op de lijst staat.
Overweeg herinvesteringsstrategieën als u in aanmerking komt voor vrijstellingen.
Werk samen met een ervaren makelaar en belastingadviseur die u kunnen helpen bij het structureren van uw verkoop om de blootstelling te verminderen en het rendement te maximaliseren.

Bij Private Luxury Collection werken we nauw samen met internationale verkopers om hen te helpen hun belastingpositie te optimaliseren, hun verkoop af te stemmen op de meest gunstige tijdlijn en meer van hun zuurverdiende eigen vermogen te behouden.

Boek een vertrouwelijk adviesgesprek om uw persoonlijke situatie te bespreken.

7. De kern van de zaak

Het verkopen van een woning in Portugal gaat over meer dan het vinden van de juiste koper - het gaat om het beschermen van uw winst.

Als uw eigendom als AL is geëxploiteerd, plan dan uw verkooptijdlijn zorgvuldig. Als u koopt en van plan bent te huren, structureer uw investering dan vanaf de eerste dag intelligent.

Met de juiste planning, deskundige begeleiding en professionele ondersteuning kan de verkoop van uw huis in de Algarve of Vilamoura soepel, conform en financieel lonend verlopen.

Handige links voor verkopers van onroerend goed

Middelen

Bekijk alle berichten