Steuerliche Auswirkungen des Verkaufs von Immobilien in Portugal

3 Oktober 2025

Was internationale Immobilienbesitzer an der Algarve wissen müssen, bevor sie verkaufen

Der Verkauf einer Immobilie in Portugal kann aufregend sein – egal, ob Sie eine kluge Investition zu Geld machen, sich verkleinern oder zu Ihrem nächsten Kapitel übergehen.

Aber bevor Sie die Verkaufsurkunde unterschreiben und auf den Deal anstoßen, gibt es ein wesentliches Thema, das jeder Verkäufer – insbesondere internationale Eigentümer – verstehen muss: Steuern.

In Portugal hängen die steuerlichen Auswirkungen des Verkaufs Ihrer Immobilie von mehreren Faktoren ab:

Ihr Aufenthaltsstatus
Wie die Immobilie genutzt wurde
Ob es im Besitz einer Alojamento Local (AL)- Lizenz für Kurzzeitvermietungen ist

Die Art und Weise, wie diese Elemente strukturiert sind, kann einen erheblichen Unterschied dazu machen, was Sie nach dem Verkauf tatsächlich behalten. Dieser Leitfaden führt Sie durch die Kapitalertragssteuer, gesetzliche Verpflichtungen und kluge Planungsstrategien, um Ihren Gewinn beim Verkauf Ihres Eigenheims an der Algarve zu schützen.

1. Kapitalertragssteuer (CGT) in Portugal – was sie ist und wie sie funktioniert

Wenn Sie Ihre Immobilie für mehr verkaufen, als Sie gekauft haben, wird die Differenz – abzüglich der zulässigen Kosten – als Kapitalgewinn betrachtet.
Auf diesen Gewinn wird die Kapitalertragssteuer (Imposto sobre Mais-Valias) erhoben.

So sieht die Aufschlüsselung aus:

Einwohner Portugals:
Die Steuer wird auf 50 % des Gewinns erhoben, der dann zu Ihrem anderen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (IRS) besteuert wird.
Nicht-Residenten:
Die Steuer wird pauschal mit 28 % auf den Gesamtgewinn erhoben.
EU/EWR-Bürger:
Wenn Sie in der EU oder im EWR leben, können Sie sich dafür entscheiden, wie ein Gebietsansässiger besteuert zu werden, was den geschuldeten Betrag verringern kann.

Offizielle Anleitung: Portal das Finanças

Beispiel:

Wenn Sie eine Villa in Vilamoura für 600.000 € gekauft und für 900.000 € verkauft haben, kann Ihr steuerpflichtiger Gewinn nach Abzug gültiger Ausgaben (wie Renovierungskosten, Notargebühren und Maklerprovisionen) 250.000 € betragen.

Wenn Sie nicht ansässig sind, könnte Ihre Kapitalertragssteuer etwa 70.000 € (28 % von 250.000 €) betragen.

2. AL-Lizenzen und höhere Kapitalertragssteuer

Hier sehen sich viele Verkäufer – insbesondere diejenigen, die ihre Immobilien saisonal vermieten – mit unerwarteten Kosten konfrontiert.

Wenn Ihre Immobilie als Alojamento Local (AL) für Kurzzeitvermietungen genutzt wurde, ändert sich Ihre Kapitalertragssteuerbehandlung – und der Unterschied kann erheblich sein.

Kapitalertragssteuer (CGT) für AL-Eigentümer:

Sie müssen 3 Jahre warten, nachdem Sie Ihre AL-Lizenz widerrufen haben , um eine höhere Kapitalertragssteuer zu vermeiden.
Beim Verkauf 3+ Jahre nach der Kündigung wird eine Steuer auf 50% des Gewinns zum Standard-IRS-Satz erhoben – genau wie bei einer Wohnimmobilie.
Beim Verkauf einer Immobilie, die innerhalb der letzten 3 Jahre als AL genutzt wurde, wird die Steuer auf 95% des Gewinns berechnet, und es sind keine Kostenabzüge zulässig.
Für Nicht-AL-Immobilien wird eine Steuer in Höhe von 50 % des Nettogewinns erhoben, wobei die förderfähigen Ausgaben abzugsfähig sind.

Für Eigentümer, die Kurzzeitvermietungen betrieben haben, kann die Nichtplanung zu Zehntausenden von Euro an zusätzlichen Steuern führen.

Für AL-Registrierungsregeln: ePortugal.gov.pt

Tipp für Käufer:

Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie zu vermieten, informieren Sie Ihren Immobilienmakler im Voraus. Eine professionelle Agentur wie Private Luxury Collection kann Sie mit erfahrenen Steuerberatern verbinden, die Ihnen helfen, Ihren Kauf steuereffizient zu strukturieren, damit Sie bei der Entscheidung für einen Verkauf keine böse Überraschung erleben.

3. Abzugsfähige Ausgaben, die Ihre Steuerrechnung reduzieren

Sie zahlen nicht auf alles Steuern – nur auf Ihren Gewinn nach abzugsfähigen Abzügen.

Zu den förderfähigen Ausgaben gehören:

Provisionen von Immobilienmaklern
Anwalts- und Notarkosten
Renovierungs- und Verbesserungskosten (mit offiziellen Rechnungen)
IMT (Grunderwerbssteuer) aus dem ursprünglichen Kauf
Stempelsteuer ab dem ursprünglichen Kauf

Bewahren Sie alle Belege auf – sie sind unerlässlich, wenn Sie Ihren Gewinn deklarieren.

Weitere Informationen: Autoridade Tributária e Aduaneira

4. Befreiungen und Steuervergünstigungen

Einige Verkäufer haben je nach ihren Umständen möglicherweise Anspruch auf eine teilweise oder vollständige CGT-Entlastung:

Reinvestition des Hauptwohnsitzes:
Wenn es sich bei der Immobilie um Ihren Hauptwohnsitz handelt und Sie den Erlös innerhalb von 36 Monaten in einen anderen Hauptwohnsitz in Portugal oder innerhalb der EU/EWR reinvestieren, können Sie von der CGT befreit sein.
Geerbte oder vor 1989 entstandene Immobilien:
Immobilien, die vor 1989 erworben oder unter bestimmten Bedingungen geerbt wurden, können von einer ermäßigten oder gar keinen Steuer profitieren.
Regelung für nicht gewöhnliche Einwohner (NHR):
Berechtigte Personen im Rahmen von NHR können ermäßigte Tarife oder Befreiungen in Anspruch nehmen.

Diese Ausnahmen sind nicht automatisch. Eine fachkundige Steuerberatung ist entscheidend, um die Leistungen zu sichern, auf die Sie Anspruch haben.

5. Gesetzliche Vorgaben beim Verkauf einer Immobilie

Um den Verkauf einer Immobilie in Portugal abzuschließen, benötigen Sie:

Ein gültiger Energieausweis (EPC) vor der Aufnahme in die Liste
Aktualisierte Immobiliendokumente (Caderneta Predial und Certidão Permanente)
Steuerliche Freigabe und Deklaration von Veräußerungsgewinnen nach dem Verkauf

Eine vertrauenswürdige Immobilienagentur wie Private Luxury Collection kann den Prozess koordinieren und sicherstellen, dass Ihr Verkauf konform, effizient und im Einklang mit dem portugiesischen Recht ist.

Weitere Informationen: ePortugal.gov.pt

6. Vorausschauende Planung für Steuereffizienz

Bei einem guten Verkauf geht es nicht nur darum, den Markt zu timen – es geht darum, Ihre Struktur zu timen. Kluge Verkäufer planen weit im Voraus.

Bestätigen Sie Ihren Aufenthaltsstatus , bevor Sie verkaufen – dies wirkt sich auf Ihren Preis aus.
Organisieren und bewahren Sie frühzeitig abzugsfähige Spesenbelege auf.
Deaktivieren Sie gegebenenfalls Ihre AL-Lizenz rechtzeitig vor der Auflistung.
Erwägen Sie Reinvestitionsstrategien, wenn sie für Ausnahmen in Frage kommen.
Arbeiten Sie mit einem erfahrenen Immobilienmakler und Steuerberater zusammen, der Ihnen bei der Strukturierung Ihres Verkaufs helfen kann, um das Risiko zu reduzieren und die Rendite zu maximieren.

Bei Private Luxury Collection arbeiten wir eng mit internationalen Verkäufern zusammen, um ihnen zu helfen, ihre Steuerposition zu optimieren, ihren Verkauf auf den günstigsten Zeitplan auszurichten und mehr von ihrem hart verdienten Eigenkapital zu behalten.

Buchen Sie ein vertrauliches Beratungsgespräch , um Ihre persönliche Situation zu besprechen.

7. Die Quintessenz

Beim Verkauf einer Immobilie in Portugal geht es um mehr als nur darum, den richtigen Käufer zu finden – es geht darum, Ihren Gewinn zu schützen.

Wenn Ihre Immobilie als AL betrieben wurde, planen Sie Ihren Verkaufszeitplan sorgfältig. Wenn Sie kaufen und beabsichtigen zu mieten, sollten Sie Ihre Investition vom ersten Tag an intelligent strukturieren.

Mit der richtigen Planung, fachkundiger Beratung und professioneller Unterstützung kann der Verkauf Ihres Eigenheims an der Algarve oder in Vilamoura reibungslos, konform und finanziell lohnend sein.

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