Rechtliche Due Diligence in Portugal: Was Ihr Anwalt vor dem Kauf prüfen muss

Kaufen Sie eine Immobilie in Portugal? Bevor Sie etwas unterschreiben, stellen Sie sicher, dass Ihre rechtliche Due Diligence wasserdicht ist. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern gibt es in Portugal keine Eigentumsversicherung, und Fehler können teuer werden. Dieser Leitfaden schlüsselt genau auf, was Ihr Anwalt überprüfen muss , um Ihre Investition zu schützen.

Warum die rechtliche Due Diligence in Portugal nicht optional ist

In Ländern wie den USA oder Großbritannien sind die Eigentumsprüfungen oft standardisiert. In Portugal steht mehr auf dem Spiel:

• Es gibt keine Eigentumsversicherung – Ihr Anwalt ist Ihr einziger Schutz.

• Begrenzte Rechtsmittel, wenn etwas schief geht – die Behebung rechtlicher Fehler kann teuer sein.

• Veraltete oder komplexe Aufzeichnungen – historische Diskrepanzen, Erbschaftsansprüche und manuelle Grundbücher können Probleme verbergen.

Stellen Sie sich die rechtliche Due Diligence als Ihre Sachversicherung vor. Das Gesetz wird Sie nicht schützen, nachdem ein Problem auftaucht – Ihr Anwalt muss es vorher tun.

Die Due Diligence geht über die Eigentumsprüfung hinaus. Es umfasst die rechtliche Situation der Immobilie, die Finanzhistorie und die Einhaltung der Planungsgesetze. Nur ein proaktiver Anwalt kann sicherstellen, dass alles korrekt ist.

Wichtige rechtliche Dokumente, die Ihr Anwalt überprüfen sollte

1. Grundbuchbescheinigung (Certidão do Registo Predial)

Dies ist der "Personalausweis" der Unterkunft, der Folgendes bestätigt:

• Eigentum – ist der Verkäufer der legitime, alleinige Eigentümer?

• Hypotheken oder Schulden – noch ausstehende finanzielle Belastungen?

• Gesetzliche Beschränkungen – Dienstbarkeiten, Pfandrechte oder gemeinsame Wegerechte.

Warum das wichtig ist: Probleme können sich aus früheren Eigentümern, Erbschaften oder nicht deklarierten Schulden ergeben. Gehen Sie niemals davon aus, dass die Eigentumsverhältnisse klar sind.

2. Steuerunterlagen (Caderneta Predial Urbana / Rústica)

Diese werden von der Steuerbehörde ausgestellt und zeigen:

• Größe und Klassifizierung der Immobilie – städtisch oder ländlich, bebaute Fläche, Grundstücksfläche.

• Offizieller Steuerwert (VPT) – wirkt sich auf die jährliche IMI-Grundsteuer aus.

Profi-Tipp: Diskrepanzen zwischen den Steuerunterlagen und der tatsächlichen Immobilie können auf illegale Erweiterungen oder nicht registrierte Änderungen hinweisen.

3. Lizenzierung und Wohnlizenz für Projekte (Licença de Utilização)

Ihr Anwalt muss Folgendes überprüfen:

• Alle Baugenehmigungen wurden ordnungsgemäß erteilt.

• Das Anwesen wurde nach genehmigten Plänen gebaut.

• Die Wohnerlaubnis wird für die legale Belegung erteilt.

Warum das wichtig ist: Ohne die richtigen Lizenzen könnten Sie eine Immobilie kaufen, die nicht legal bewohnt oder verkauft werden kann.

Unsichtbare Fallstricke, die die meisten Käufer übersehen

Ein gründlicher Anwalt wird versteckte Probleme aufdecken, wie zum Beispiel:

• Dienstbarkeiten und Wegerechte – Wege oder Zugangsrechte, die sich auf die Privatsphäre und den Wiederverkaufswert auswirken.

• Nießbrauchsrechte – lebenslange Rechte, die eine andere Person besitzt, können eine sofortige Belegung verhindern.

• Beschränkungen des Kulturerbes oder der Landwirtschaft – Vorschriften für geschützte Böden können Renovierungen oder Umnutzungen einschränken.

Selbst scheinbar geringfügige Probleme können sich auf Ihren Lebensstil, Ihre Zukunftspläne und Ihren Immobilienwert auswirken.

Town Hall Records: Der lokale Scheck, den Sie nicht überspringen können

Nationale Rekorde reichen nicht aus. Ihr Anwalt sollte sich bei der örtlichen Gemeinde von Câmara erkundigen:

• Nicht lizenzierte Gebäude, Garagen oder Pools.

• Genehmigungen für Versorgungseinrichtungen wie Wasser oder Strom.

• Vergangene Renovierungen, die keine kommunale Genehmigung haben.

Lokale Aufzeichnungen enthüllen oft den wahren rechtlichen Status älterer oder ländlicher Grundstücke.

Die Wahl des richtigen Anwalts: Rote Fahnen & Must-Haves

Suchen Sie nach einem Anwalt, der:

• Spezialisiert auf das Immobilienrecht für internationale Käufer.

• Spricht fließend Englisch und kommuniziert klar.

• Ist unabhängig, ohne Bindung an den Verkäufer oder Entwickler.

• Bietet klare, umfassende Berichte.

Profi-Tipp: Fragen Sie, wie viele Immobilientransaktionen sie im vergangenen Jahr für internationale Käufer abgewickelt haben. Weniger als 10? Suchen Sie weiter.

Abschließende Gedanken: Due Diligence ist eine Strategie, keine Checkliste

500.000 Euro, 1 Million Euro oder mehr in Portugal zu investieren, ist aufregend – aber das Überspringen ordnungsgemäßer rechtlicher Prüfungen ist riskant.

Ein großartiger Anwalt:

• Antizipiert Probleme, bevor sie entstehen.

• Interpretiert versteckte Zeichen in rechtlichen und kommunalen Aufzeichnungen.

• Entwickelt Strategien, um Ihre Investition zu schützen.

Eine gründliche rechtliche Due Diligence stellt heute sicher, dass Sie Ihr Traumhaus auch morgen noch genießen können – ohne juristische Albträume.

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