Due diligence legal em Portugal: o que o seu advogado deve verificar antes de comprar

Vai comprar imóvel em Portugal? Antes de assinar qualquer coisa, certifique-se de que sua devida diligência legal seja hermética. Ao contrário de muitos outros países, Portugal não tem seguro de título e os erros podem custar caro. Este guia detalha exatamente o que seu advogado deve verificar para proteger seu investimento.

Por que a due diligence legal em Portugal não é opcional

Em países como os EUA ou o Reino Unido, as verificações de propriedade são frequentemente padronizadas. Em Portugal, as apostas são maiores:

• Não existe seguro de título - seu advogado é sua única proteção.

• Recursos limitados se as coisas derem errado – erros legais podem ser caros para corrigir.

• Registros desatualizados ou complexos – discrepâncias históricas, reivindicações de herança e registros manuais de terras podem ocultar problemas.

Pense na due diligence legal como seu seguro de propriedade. A lei não irá protegê-lo depois que surgir um problema - seu advogado deve fazer isso antes.

A devida diligência vai além da verificação de propriedade. Abrange a situação legal da propriedade, o histórico financeiro e a conformidade com as leis de planejamento. Somente um advogado proativo pode garantir que tudo esteja correto.

Principais documentos legais que seu advogado deve revisar

1. Certidão do Registo Predial

Este é o "bilhete de identidade" da propriedade, confirmando:

• Propriedade – o vendedor é o único proprietário legítimo?

• Hipotecas ou dívidas – algum encargo financeiro pendente?

• Restrições legais – servidões, ônus ou direitos de passagem compartilhados.

Por que é importante: Os problemas podem surgir de proprietários anteriores, herança ou dívidas não declaradas. Nunca assuma que a propriedade é clara.

2. Registros Fiscais (Caderneta Predial Urbana / Rústica)

Emitidos pela Autoridade Tributária, estes apresentam:

• Tamanho e classificação da propriedade – urbana ou rural, área construída, área do solo.

• Valor fiscal oficial (VPT) – afeta o imposto predial anual de IMI.

Dica profissional: Discrepâncias entre o registro fiscal e a propriedade real podem indicar extensões ilegais ou modificações não registradas.

3. Licenciamento de Projecto e Licença de Utilização

Seu advogado deve verificar:

• Todas as licenças de construção foram devidamente emitidas.

• A propriedade foi construída de acordo com os planos aprovados.

• A licença de habitação é concedida para ocupação legal.

Por que é importante: Sem as licenças adequadas, você pode comprar uma propriedade que não pode ser legalmente habitada ou vendida.

Armadilhas invisíveis que a maioria dos compradores perde

Um advogado completo descobrirá questões ocultas, como:

• Servidões e Direitos de Passagem – caminhos ou direitos de acesso que afetam a privacidade e o valor de revenda.

• Direitos de usufruto – os direitos vitalícios detidos por outra pessoa podem impedir a ocupação imediata.

• Restrições de patrimônio ou agricultura – as regras de terras protegidas podem limitar reformas ou conversões.

Mesmo problemas aparentemente menores podem afetar seu estilo de vida, planos futuros e valor da propriedade.

Registros da prefeitura: a verificação local que você não pode pular

Os recordes nacionais não são suficientes. O seu advogado deve consultar a Câmara Municipal local:

• Edifícios, garagens ou piscinas não licenciados.

• Licenças para serviços públicos como água ou eletricidade.

• Reformas anteriores que carecem de aprovação municipal.

Os registros locais geralmente revelam o verdadeiro status legal de propriedades mais antigas ou rurais.

Escolhendo o advogado certo: bandeiras vermelhas e itens indispensáveis

Procure um advogado que:

• Especializada em direito imobiliário para compradores internacionais.

• Fala inglês fluentemente e se comunica com clareza.

• É independente, sem vínculos com o vendedor ou desenvolvedor.

• Fornece relatórios claros e abrangentes.

Dica profissional: Pergunte quantas transações imobiliárias eles realizaram para compradores internacionais no ano passado. Menos de 10? Continue procurando.

Considerações finais: a devida diligência é uma estratégia, não uma lista de verificação

Investir € 500.000, € 1 milhão ou mais em Portugal é emocionante - mas pular as verificações legais adequadas é arriscado.

Um grande advogado:

• Antecipa problemas antes que eles surjam.

• Interpreta sinais ocultos em registros legais e municipais.

• Cria estratégias para proteger seu investimento.

A devida diligência legal completa hoje garante que você possa desfrutar da casa dos seus sonhos amanhã - sem pesadelos legais.

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