Implications fiscales de la vente d’un bien immobilier au Portugal

3 octobre 2025

Ce que les propriétaires immobiliers internationaux en Algarve doivent savoir avant de vendre

La vente d’une propriété au Portugal peut être passionnante, que vous profitiez d’un investissement intelligent, que vous réduisiez vos effectifs ou que vous passiez au chapitre suivant.

Mais avant de signer l’acte de vente et de porter un toast à l’affaire, il y a un sujet essentiel que tout vendeur, en particulier les propriétaires internationaux , doit comprendre : la fiscalité.

Au Portugal, les implications fiscales de la vente de votre bien immobilier dépendent de plusieurs facteurs :

Votre statut de résidence
Comment la propriété a-t-elle été utilisée ?
S’il est titulaire d’une licence Alojamento Local (AL) pour la location à court terme

La façon dont ces éléments sont structurés peut faire une différence significative dans ce que vous conservez réellement après la vente. Ce guide vous guide à travers l’impôt sur les plus-values, les obligations légales et les stratégies de planification intelligentes pour protéger vos bénéfices lors de la vente de votre maison en Algarve.

1. Impôt sur les plus-values (CGT) au Portugal - Qu’est-ce que c’est et comment ça marche

Lorsque vous vendez votre propriété à un prix supérieur à celui que vous avez acheté, la différence, moins les coûts admissibles, est considérée comme un gain en capital.
L’impôt sur les plus-values (Imposto sobre Mais-Valias) s’applique à ce bénéfice.

Voici comment cela se décompose :

Résidents au Portugal :
L’impôt est appliqué à 50 % du gain, qui est ensuite ajouté à vos autres revenus et imposé à votre taux d’imposition sur le revenu des particuliers (IRS).
Non-résidents :
L’impôt est prélevé à un taux forfaitaire de 28 % sur le gain total.
Résidents de l’UE/EEE :
Si vous résidez dans l’UE ou l’EEE, vous pouvez choisir d’être imposé comme si vous étiez résident, ce qui peut réduire le montant dû.

Orientation officielle : Portal das Finanças

Exemple:

Si vous avez acheté une villa à Vilamoura pour 600 000 € et que vous la vendez pour 900 000 €, après déduction des dépenses valables (telles que les frais de rénovation, les frais de notaire et les commissions d’agence), votre gain imposable pourrait être de 250 000 €.

Si vous êtes non-résident, votre impôt sur les plus-values pourrait être d’environ 70 000 € (28 % de 250 000 €).

2. Licences AL et impôt sur les plus-values plus élevé

C’est là que de nombreux vendeurs, en particulier ceux qui louent leurs propriétés de manière saisonnière, font face à des coûts imprévus.

Si votre propriété a été utilisée comme Alojamento Local (AL) pour des locations à court terme, votre traitement fiscal sur les plus-values change - et la différence peut être substantielle.

Impôt sur les plus-values (CGT) pour les propriétaires d’AL :

Vous devez attendre 3 ans après l’annulation de votre licence AL pour éviter une augmentation de l’impôt sur les plus-values.
Si vous vendez 3+ ans après l’annulation, l’impôt est appliqué à 50 % du gain, au taux standard de l’IRS - tout comme une propriété résidentielle.
Si vous vendez une propriété utilisée comme AL au cours des 3 dernières années, l’impôt est calculé sur 95 % du gain, et aucune déduction de dépenses n’est autorisée.
Pour les propriétés non AL, l’impôt s’applique à 50 % du gain net, les dépenses éligibles étant déductibles.

Pour les propriétaires qui ont opéré des locations à court terme, ne pas planifier peut entraîner des dizaines de milliers d’euros de taxes supplémentaires.

Pour les règles d’inscription à l’AL : ePortugal.gov.pt

Conseil pour les acheteurs :

Si vous envisagez de louer votre propriété, informez-en votre agent immobilier à l’avance. Une agence professionnelle comme Private Luxury Collection peut vous mettre en contact avec des conseillers fiscaux expérimentés qui vous aideront à structurer votre achat de manière fiscalement avantageuse, afin que vous n’ayez pas de mauvaise surprise lorsque vous décidez de vendre.

3. Des dépenses déductibles qui réduisent votre facture fiscale

Vous ne payez pas d’impôt sur tout, mais seulement sur vos bénéfices après les déductions autorisées.

Les dépenses admissibles comprennent :

Commissions d’agence immobilière
Frais d’avocat et de notaire
Frais de rénovation et d’amélioration (avec factures officielles)
IMT (droits de mutation immobilière) à partir de l’achat initial
Droit de timbre sur l’achat initial

Conservez tous les documents justificatifs, qui sont essentiels pour déclarer votre gain.

Plus de détails : Autoridade Tributária e Aduaneira

4. Exonérations et allégements fiscaux

Certains vendeurs peuvent être éligibles à une exonération partielle ou totale de la CGT, en fonction de leur situation :

Réinvestissement de la résidence principale :
Si le bien est votre résidence principale et que vous réinvestissez le produit dans une autre résidence principale au Portugal ou dans l’UE/EEE dans les 36 mois, vous pouvez être exonéré de la CGT.
Biens hérités ou antérieurs à 1989 :
Les biens acquis avant 1989 ou hérités sous certaines conditions peuvent bénéficier d’un impôt réduit ou nul.
Régime des résidents non habituels (RNH) :
Les personnes éligibles au titre du NHR peuvent accéder à des taux réduits ou à des exemptions.

Ces exemptions ne sont pas automatiques. Il est essentiel d’obtenir des conseils fiscaux d’experts pour obtenir les prestations auxquelles vous avez droit.

5. Exigences légales lors de la vente d’un bien immobilier

Pour réaliser la vente d’un bien immobilier au Portugal, vous aurez besoin de :

Un certificat de performance énergétique (CPE) valide avant l’inscription
Documents de propriété mis à jour (Caderneta Predial et Certidão Permanente)
Apurement fiscal et déclaration des plus-values suite à la cession

Une agence immobilière de confiance comme Private Luxury Collection peut coordonner le processus, en veillant à ce que votre vente soit conforme, efficace et conforme à la loi portugaise.

Plus d’informations : ePortugal.gov.pt

6. Planifier l’efficacité fiscale

Pour bien vendre, il ne s’agit pas seulement d’anticiper le marché, mais aussi de chronométrer votre structure. Les vendeurs intelligents planifient bien à l’avance.

Confirmez votre statut de résidence avant de vendre - cela affecte votre tarif.
Organisez et conservez à l’avance les reçus de dépenses déductibles .
Le cas échéant, désactivez votre permis AL bien avant de l’inscrire.
Envisagez des stratégies de réinvestissement si vous êtes admissible à des exemptions.
Associez-vous à un courtier immobilier expérimenté et à un fiscaliste qui peut vous aider à structurer votre vente afin de réduire l’exposition et de maximiser les rendements.

Chez Private Luxury Collection, nous travaillons en étroite collaboration avec les vendeurs internationaux pour les aider à optimiser leur position fiscale, à aligner leur vente sur le calendrier le plus favorable et à conserver une plus grande partie de leurs fonds propres durement gagnés.

Prenez rendez-vous pour une consultation confidentielle afin de discuter de votre situation personnelle.

7. L’essentiel

Vendre une propriété au Portugal ne se limite pas à trouver le bon acheteur, il s’agit de protéger vos bénéfices.

Si votre propriété a été exploitée en tant qu’AL, planifiez soigneusement le calendrier de votre vente. Si vous achetez et que vous avez l’intention de louer, structurez intelligemment votre investissement dès le premier jour.

Avec la bonne planification, les conseils d’experts et le soutien d’un professionnel, la vente de votre maison en Algarve ou à Vilamoura peut être facile, conforme et financièrement gratifiante.