Wie man Immobilien in Portugal kauft – Ein Maklerleitfaden

Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist ein aufregender Schritt – egal, ob Sie einen Umzug, einen Zweitwohnsitz oder eine langfristige Investition planen. Aber wenn Sie aus Großbritannien, den USA oder fast überall sonst kommen, könnte Sie der Prozess hier überraschen.

Als Makler, der täglich mit internationalen Käufern zusammenarbeitet, weiß ich, wie verwirrend das portugiesische System von außen aussehen kann. Hier ist eine klare Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie es wirklich funktioniert – und wie Sie die häufigsten Fehler vermeiden können.

Schritt 1: Verstehen Sie die Buyer Journey

In Portugal ist der Kauf von Immobilien eher beziehungs- als transaktionsgetrieben. Es geht nicht nur darum, durch Immobilienportale zu scrollen – es geht darum , zu wissen, wo man suchen muss, wem man vertrauen kann und wie der Prozess funktioniert.

Die meisten Käufer beginnen mit Idealista oder Rightmove, aber hier ist ein Geheimnis: Viele der besten Häuser erscheinen nie online. Off-Market-Deals sind vor allem im Luxussegment üblich und nur über Makler mit den richtigen Verbindungen erhältlich.

Schritt 2: Lernen Sie den legalen Kaufprozess kennen

Sobald Sie die richtige Immobilie gefunden haben, läuft der Prozess in der Regel wie folgt ab:

1. Bedingungen vereinbaren – Verhandeln Sie Preis und Bedingungen mit dem Verkäufer.

2. Unterzeichnen Sie den Schuldscheinvertrag (CPCV) – Ein rechtsverbindlicher Vertrag, bei dem Sie eine Anzahlung (in der Regel 10%) leisten. Wenn Sie in dieser Phase weggehen, bedeutet dies in der Regel, dass Sie diese Anzahlung verlieren.

3. Due Diligence – Ihr Anwalt prüft Eigentumsverhältnisse, Schulden, Lizenzen und Zoneneinteilung. Hier werden Probleme erkannt, bevor es zu spät ist.

4. Endgültige Urkunde (Escritura) – Sie unterschreiben beim Notar, zahlen den Restbetrag und die Steuern (IMT, Stempelsteuer) und werden zum rechtmäßigen Eigentümer.

💡 Profi-Tipp: Beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt, um Ihre Interessen zu schützen.

Schritt 3: Warum Sie einen Käufermakler brauchen

In Portugal vertritt der Makler den Verkäufer – nicht den Käufer. Ohne einen Käufermakler ist niemand verpflichtet, Sie zu schützen.

Der Makler eines Käufers wird:

• Verhandeln Sie den bestmöglichen Preis für Sie

• Bieten Sie Zugang zu exklusiven Off-Market-Immobilien

• Koordinieren Sie sich mit Ihrem Anwalt, Hypothekenmakler, Architekten oder Gutachter

• Erkennen Sie frühzeitig Warnsignale und helfen Sie dabei, kostspielige Fehler zu vermeiden

Schritt 4: Vermeiden Sie die häufigsten Fehler

Hier sind die Fallstricke, die ich am häufigsten sehe:

• Nur mit dem Makler – Sie arbeiten für den Verkäufer, nicht für Sie.

• Unterschätzung von Zeitplänen – Die Due Diligence kann mehrere Wochen dauern.

• Kauf ohne legalen Wohnsitz oder ordnungsgemäße Lizenzen – Dies kann zukünftige Vermietungen und Renovierungen verzögern oder blockieren.

• Unter der Annahme, dass die Mieteinnahmen garantiert sind , sind AL-Lizenzen (Short-Term Rental) reguliert und nicht immer verfügbar.

Jemanden zu haben, der den Markt kennt, kann Ihnen Stress, Geld und schlaflose Nächte ersparen.

Schritt 5: Nutzen Sie den Off-Market-Vorteil

Auf dem Luxusmarkt werden die besten Möglichkeiten nie öffentlich beworben. Sie werden privat über vertrauenswürdige Netzwerke, Makler und Empfehlungen verkauft.

Wenn Sie sich nur auf Immobilienportale verlassen, sehen Sie nur die Oberfläche dessen, was verfügbar ist. Der Aufbau von Beziehungen zu lokalen Fachleuten ist der Schlüssel, um dieses verborgene Inventar zu erschließen.

Abschließende Gedanken

Der Kauf einer Immobilie in Portugal ist eine unglaubliche Gelegenheit – wenn Sie wissen, wie Sie sich im System zurechtfinden.

✅ Der Prozess ist einzigartig und rechtlich detailliert.
✅ Sie benötigen sowohl einen unabhängigen Anwalt als auch einen Käuferagenten, um Ihre Interessen zu schützen.
✅ Die exklusivsten Immobilien sind oft nicht auf dem Markt, also verlassen Sie sich nicht nur auf Online-Angebote.

Wenn Sie bereit sind, mit der Suche zu beginnen, können Sie eine kostenlose Beratung buchen , um Ihre Pläne zu besprechen und fachkundige Unterstützung zu erhalten.

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